Le marché du logement évolue de manière dynamique et subit aujourd'hui une pression considérable. La hausse des taux d'intérêt, la baisse exponentielle de la solvabilité des Polonais, la situation post-pandémique et la situation géopolitique actuelle dans notre région signifient que le marché de l'immobilier connaît aujourd'hui des changements significatifs. La pénurie d'appartements, le manque de places dans les résidences étudiantes et le changement d'attitude des générations vis-à-vis de l'accession à la propriété ont fait de la place sur le marché pour le secteur PRS, qui se développe déjà en Europe de l'Ouest. D'où vient l'attrait d'un tel profil, quelles sont ses possibilités de croissance, comment le marché et les consommateurs y réagissent, et quels sont les outils que nous préparons pour gérer les locations institutionnelles - c'est ce que vous découvrirez dans notre article.

Location ou crédit - changement de génération, changement d'attitude à l'égard de la propriété

Les générations Y et Z - jeunes professionnels et étudiants - recherchent aujourd'hui des solutions modernes, notamment des logements qui répondent à des besoins réels et, surtout, qui évoluent avec leur mode de vie. En plus d'un toit, ils recherchent le confort, la flexibilité, des technologies intelligentes qui améliorent leur vie quotidienne et des éléments qui les relient à la communauté. Mais surtout, ils ne sont plus attachés à la propriété comme l'étaient leurs parents ou leurs grands-parents. La génération Z est la première génération qui choisit de louer un appartement, non pas parce qu'elle s'est arrêtée avant de devenir propriétaire, ou en prévision d'une amélioration de la situation financière et économique, mais parce qu'elle préfère la location comme moyen de vivre confortablement.

La liberté qu'offre la location d'un appartement, le fait de pouvoir changer d'emploi sans regarder le bien, la possibilité d'adapter rapidement les quatre murs aux besoins changeants de la vie et le fait d'avoir la tête libre de toute rénovation, voilà ce qui pousse les gens à louer. 

Aujourd'hui, pour les jeunes, l'achat d'un appartement n'est plus un objectif et commence à devenir une option. Une option avec laquelle un appartement locatif bien équipé, géré de manière professionnelle et efficace est de plus en plus en concurrence.

La location institutionnelle - une nouvelle opportunité de marché. Qu'est-ce que le PRS ?

Le déficit d'espace de logement, la baisse de la solvabilité, l'augmentation des paiements échelonnés et l'inflation galopante font de la location institutionnelle une alternative viable à l'accession à la propriété et à la vente.

Avec un déficit de logements estimé à environ 2 millions d'unités et des besoins croissants et changeants en matière de logement, le marché de la location se professionnalise de plus en plus. C'est pourquoi les investisseurs institutionnels, les sociétés de gestion immobilière et les promoteurs ont créé le PRS (Private Rented Sector), également connu en Pologne sous le nom de location institutionnelle. En quoi la location institutionnelle diffère-t-elle de la location individuelle ? En un mot, le nombre d'appartements loués et gérés. Mais pas seulement.

Un avantage significatif de la location institutionnelle par rapport à la location individuelle est que les appartements loués sont construits avec une fonction future à l'esprit, ce que l'on appelle le Build-to-rent (BTR). En plus d'un certain niveau et d'une certaine qualité de logement, un immeuble conçu pour la PRS est généralement équipé d'espaces communs attrayants - piscine, salles de sport, cafés, espaces de travail, blanchisseries ou établissements de services.

Il y a également une différence dans la gestion et une plus grande certitude et stabilité entre le propriétaire et le locataire. Les fonds d'investissement ou autres investisseurs qui construisent des appartements dans le secteur PRS confient la gestion de l'ensemble de l'immeuble à des entités spécialisées - les administrateurs. Un bail commun dans le secteur des PRS est un contrat d'un an, bien que des contrats plus longs soient également possibles. Le contrat doit être conclu pour une durée déterminée, bien qu'il n'y ait pas de limite légale supérieure à la durée du bail. Cela permet de s'assurer que le bail est durable pour les deux parties, ce qui est renforcé par l'application d'un taux de location uniforme. Dans un bail institutionnel, les ajustements de loyer ne peuvent se faire qu'en fonction du taux d'inflation, et non pas à n'importe quel taux comme c'est le cas pour les baux conclus avec des particuliers.

Le marché des PRS en Europe - une mode devenue un succès d'investissement

La carte de l'Europe fait apparaître un net clivage entre les tendances à la location et à l'accession à la propriété. Dans les pays post-communistes et dans les pays d'Europe du Sud, la préférence va à l'accession à la propriété. En Europe occidentale - Autriche, Allemagne, France et Suisse - la location est plus populaire. La conclusion est donc la suivante : ce n'est pas la contrainte financière qui détermine la location, mais un choix conscient de commodité.

Location ou propriété en Europe :

⦁ Allemagne : la société se répartit presque à égalité entre propriétaires et locataires. 51 % de propriétaires, 49 % de locataires.

⦁ Pays-Bas : c'est le pays où la population est la plus dense d'Europe, avec un citoyen sur trois qui opte pour la location.

⦁ France : 60 % de la population est propriétaire, tandis que les 40 % restants sont locataires.

⦁ Royaume-Uni : dans ce pays, la proportion de propriétaires a considérablement diminué au cours des dernières décennies. La raison en est, comme c'est le cas en Pologne aujourd'hui, l'accessibilité financière croissante de l'immobilier. Un Anglais sur cinq loue un appartement, et les immeubles conçus pour la location, ou "built-to-rent", sont particulièrement populaires. Il existe aujourd'hui environ 70 000 appartements de ce type et 140 000 autres sont en cours de construction.

Le marché des PRS en Pologne - une tendance à la hausse

En ce qui concerne le nombre de nouveaux logements pour 1.000 habitants, nous surpassons la concurrence. Avec 5,79 logements pour 1 000 habitants, nous devançons des puissances comme la France (5,66), la Belgique (5,45), le Danemark (3,95), l'Allemagne (3,61) ou les Pays-Bas (3,97). En revanche, si l'on compte le nombre total de nouveaux logements, la France et l'Allemagne nous devancent. Toutefois, comme nous l'avons déjà mentionné, la disponibilité limitée du crédit signifie que le nombre de nouveaux logements livrés par les promoteurs est en chute libre et rien n'indique qu'il cessera de baisser dans un avenir proche. 

La crise des réfugiés liée à la guerre en Ukraine a considérablement augmenté les statistiques relatives à la pénurie de logements - on estime qu'il y a aujourd'hui une pénurie d'environ 1,5 à 2,5 millions d'appartements sur le marché ! Restons-en aux chiffres : en Pologne, il y a ... pour 1,3 million d'étudiants dans les dortoirs. 130 000 lits. Ce ne sont là que deux exemples du déficit de logements. Un déficit auquel le PRS, ou location institutionnelle, répond.

Les récentes hausses des taux d'intérêt ont réduit la solvabilité de nombreux Polonais. Alors que l'on pourrait penser que cela suffit à prouver l'attrait de la location et ses avantages par rapport à la propriété, la mode de la location institutionnelle se porte de mieux en mieux, le marché se renforçant beaucoup plus rapidement que les taux d'intérêt. Certains y voient un parallèle avec l'attrait des plateformes de streaming ou des sociétés de location de voitures. La location est plus attrayante et moins problématique que la propriété. 

Selon les prévisions, 54 000 appartements PRS seront construits en Pologne d'ici 2026. La liste des investisseurs qui lient leur avenir au secteur PRS en Pologne ne cesse de s'allonger. NREP, Heimstaden Bostad, Van Der Vorm, Ronson, Vantage Development, TAG Immobilien, Echo Investment, Skanska, Murapol et Cavatina ou Zeitgeist. Ce sont eux qui feront parler d'eux dans les années à venir dans le domaine de la location institutionnelle.

"Le marché du logement en Pologne subit et continuera de subir de fortes mutations dans les années à venir. Pour un certain nombre de raisons, en premier lieu les raisons économiques, qui affectent tout le monde - à la fois les acheteurs (indisponibilité du crédit) et les promoteurs (augmentation des coûts de mise en œuvre). L'appartement en propriété devient un bien difficilement accessible. Et cette situation va s'aggraver, au moins pendant 2 ou 3 ans. Par conséquent, le développement du marché des PRS semble naturel, car alors que les ventes d'appartements sont en baisse, la demande pour ces derniers dans les grandes agglomérations est même en hausse". - explique Artur Łeszczyński, directeur du développement commercial, Skanska Residential Development Poland.

Qui investit dans le SPE ?

Les propriétés locatives privées constituent aujourd'hui le plus grand secteur locatif privé en Pologne et sont composées à la fois de propriétaires louant des unités de leur propre chef et de ceux qui proposent des forfaits d'appartements. Par conséquent, le secteur locatif privé est encore une nouvelle classe d'actifs très attrayante sur le marché immobilier polonais. Elle est d'autant plus attrayante qu'il s'agit d'un secteur difficile, mais aussi d'un secteur offrant un retour sur investissement considérable. 

Les investissements PRS en Pologne, qui produisent environ 7 000 unités locatives institutionnelles, sont sur le point de se transformer en plus de 25 000 unités déjà contractées, avec une réserve de terrains sécurisés de 18 000 unités supplémentaires. Qui y voit un potentiel ? Tous ceux qui observent le marché immobilier des pays d'Europe occidentale, où la location institutionnelle est florissante. Au Danemark, le secteur PRS atteint chaque année près de 50 % de toutes les transactions immobilières, alors que dans notre pays, il est de 5 %, avec une tendance à 10 % dans les années à venir.

Deux segments d'investisseurs investissent dans le secteur PRS : les fonds d'investissement et les promoteurs, qui élargissent leurs portefeuilles d'investissement en raison des turbulences post-pandémiques et du déclin perçu de l'intérêt pour l'achat d'appartements par les clients individuels. La diversification des profits et l'investissement de capitaux dans le secteur polonais des PRS sont principalement motivés par des rendements attractifs - de l'ordre de 5 à 6 % -, la pénurie persistante d'appartements et l'augmentation des taux d'intérêt.

La professionnalisation du marché de la location et l'introduction de normes de logement plus élevées sont les défis que le marché pose aux investisseurs PRS. Dans quelques années, les vingtenaires d'aujourd'hui, pour qui l'écologie, la flexibilité offerte par l'IoT et les fonctionnalités des maisons intelligentes sont plus proches que tout le reste, constitueront le principal groupe de locataires. C'est pourquoi il est judicieux de prévoir dès aujourd'hui des solutions de gestion locative qui associent une technologie de pointe à un système de gestion et permettent de réaliser de réelles économies sur les coûts de chauffage et d'électricité, tant pour les propriétaires que pour les locataires.

Le PRS est un groupe d'actifs spécialisé et exigeant au niveau de la gestion des investissements. C'est pourquoi Appartme Rent, en collaboration avec Fliko, propose au marché PRS un parcours complet de bout en bout qui facilite la gestion des processus de location et d'investissement et de gestion immobilière, et offre aux locataires un service pionnier sur le marché basé sur des solutions IoT.

Des moyens modernes pour gérer votre propriété - Appartme Rent

Comme le montre le rapport "I would live. What Poles expect from a home" réalisé par think co, lorsqu'on leur demande quelles sont les solutions écologiques qu'ils aimeraient avoir dans leur maison, pas moins de 93 % des répondants mettent en avant la réduction des coûts de chauffage et 89 % la réduction de la consommation d'eau. Le même rapport montre également que les appareils qui contrôlent le chauffage et l'éclairage constituent la deuxième solution de maison intelligente la plus populaire dans les foyers. Pourquoi le mentionnons-nous ? Parce que c'est notre terrain. Une parcelle que nous sommes en train d'étendre et de dédier aux administrateurs et gestionnaires de locations institutionnelles PRS. 

Appartme est un système d'automatisation résidentielle basé sur des éléments de smartliving et de smart home. La maturité technologique nous a permis de combiner l'expérience et les systèmes éprouvés avec un programme complet de gestion immobilière. Nous ne disons pas que cela a été facile. Mais c'était et c'est toujours gratifiant. Mais surtout, il permet une gestion efficace de l'investissement, qui sera appréciée par les investisseurs, les administrateurs et les résidents du développement eux-mêmes. C'est ainsi qu'est né Appartme Rent, un outil stable pour la gestion à distance du parc immobilier. Il s'agit d'une plateforme innovante qui simplifie et rationalise le flux de données entre les systèmes, créant ainsi une plateforme unique pour la gestion des informations et des processus.

"Il s'agit d'une solution innovante développée pour répondre aux besoins des sociétés de gestion locative ainsi que des investisseurs et de leurs locataires. Compacité, fonctionnalité et facilité d'utilisation ne sont que quelques-uns de ses atouts. Nos locataires sont à la recherche de moyens modernes pour nous contacter et les investisseurs sont à la recherche de transparence dans leurs opérations". - Ilona Stanik, consultante senior PRS & Capital Markets chez Hamilton May..

Une plateforme unique combinant tous les besoins de l'administrateur et du gestionnaire - gestion de la propriété dans son ensemble et gestion d'appartements individuels et de solutions IoT. Complète avec des statistiques, des rapports, des panneaux de communication avec les locataires, des clés d'accès et des relevés, des prédictions et des enquêtes. C'est ce que vous trouverez chez Appartme Rent, et bien plus encore.

Appartme Rent - avantages pour l'investisseur, le propriétaire et le locataire

Appartme Rent est une combinaison d'une plateforme centrale pour la gestion de plusieurs propriétés à l'aide d'appareils d'automatisation du logement et d'une seule application mobile Appartme pour le locataire. Cette combinaison garantit un service complet, fonctionnel et transparent pour vos biens immobiliers.

Avantages pour l'investisseur :

⦁ augmenter l'attractivité de votre investissement

⦁ outil de gestion polyvalent et moderne pour l'administrateur

⦁ optimisation des coûts

⦁ automatisation des processus

Avantages pour l'administrateur/le gestionnaire :

⦁ un tableau de bord pour le contrôle et la gestion administrative de l'ensemble de la communauté

⦁ visualisation des contrats en cours et des contrats arrivant à échéance

⦁ visualisation et statistiques sur les défauts, gestion des réparations

⦁ compteurs de locataires

⦁ stockage de la documentation, des contrats

⦁ visualisation des compteurs

⦁ fonction "locaux inoccupés" - réglage automatique de la température minimale, fermeture des vannes d'eau et d'électricité

⦁ rapports de consommation avec imagerie comparative 

⦁ prédiction - génération de prédictions basées sur des données historiques,

⦁ alertes - messages d'information lorsque le locataire modifie les réglages de l'appareil, en cas d'inondation ou de détecteur de fumée

⦁ relevés de compteurs à distance - pour la facturation et les prédictions.

⦁ enquêtes

⦁ gestion des accès en bloc, interphone vidéo, ouverture à distance

⦁ gestion des parties communes - par exemple, chauffage ou contrôle d'accès

⦁ avantage sur le marché en proposant des appartements avec de réelles économies de chauffage

Avantages pour le locataire/occupant :

⦁ tous les avantages de la domotique Appartme : commande de l'éclairage, du chauffage, de l'eau et des prises de courant à partir de votre téléphone ou de la touche de fonction dite " hôtel ".

⦁ de réelles économies - jusqu'à 29,9 % sur l'énergie et le chauffage, grâce au contrôle central des appartements, y compris la température via l'appli.

⦁ protection du bien contre les inondations pendant l'absence du locataire.

⦁ contact avec l'administration concernant les défauts ou les dommages causés à l'appartement. 

⦁ annonces - informations de l'administration

⦁ réservation des parties communes - salle de sport, salon de coiffure, piscine

⦁ consultation des relevés de compteurs

⦁ parking - commande de places

⦁ forum de discussion des résidents 

⦁ communication avec les locataires

⦁ commande de services de nettoyage  

⦁ commande de nourriture  

⦁ traitement des colis  

⦁ finances : solde, loyer, dépôt, entretien, recouvrements

Technologie du logement - location intelligente et automatisation du logement

L'idée de combiner les solutions d'Appartme et de créer une plate-forme de gestion germait dans nos esprits depuis un certain temps. Nous cherchions un partenaire fiable avec lequel nous pourrions créer des solutions pour le 21e siècle, et peut-être même aller plus loin. Nous l'avons trouvé. Fliko. Notre coopération est une réponse aux défis du marché du logement pour la période à venir. Un marché qui évolue de manière si dynamique qu'aucune analyse ne l'a prédit.

La location intelligente est une conséquence naturelle de l'ensemble de la tendance au smartliving. Les investisseurs sont de plus en plus conscients et leurs attentes, comme celles de leurs clients, ne cessent de croître. Les valeurs ajoutées à l'investissement, telles que l'aménagement paysager ou les zones de loisirs, sont tout aussi importantes que les technologies modernes. Et si, grâce à ces technologies, ils peuvent non seulement accroître l'attrait de leur investissement, mais aussi mettre un outil de gestion professionnel entre les mains des administrateurs, le marché réagit avec enthousiasme.

La croissance intense de l'internet des objets (IoT) a conduit la majorité des consommateurs informés qui réfléchissent à leur lieu de résidence à opter pour des appartements intelligents ("smart home"). 68 % des Polonais souhaitent contrôler le chauffage dans ce système, 64 % l'éclairage et 38 % ont besoin de contrôler l'électricité dans leurs prises. 

Il est intéressant de noter que 82 % des personnes interrogées affirment qu'à l'avenir, il sera possible de gérer des bâtiments entiers à partir d'une application. Et à ces 82%, nous disons : c'est ce qui est en train de se passer. Avec Appartme Rent, vous pouvez gérer non pas un, ni dix, mais des centaines d'immeubles à locataires multiples. Qu'en pensez-vous ?

Restez à l'écoute - chez Appartme, nous ne mettons pas les rêves de côté. Nous y travaillons.

Auteur : Monika Turska